房企化债之路
发布时间：2025-07-06 06:42:53 来源：比翼双飞网 作者：热点
来源：国际金融报
数月之前便有行业人士预判，房企随着今年7月、化债8月偿债高峰的房企到来，陷入债务危机的化债开发商数量仍将继续增加。时间推移下，房企这些企业的化债轮廓开始逐渐清晰。
近日，房企龙光对外透露将暂停支付五只境外优先票据到期的化债利息。为保证业务运营及资金结构稳定，房企公司决定对境外债务结构进行整体管理。化债目前，房企其已委任海通国际证券为财务顾问，化债以评估资本结构，房企并探讨所有可行的化债整体债务管理方案。
市场关心，房企这一措施能否有效地解除龙光所面临的债务危机。
2021年至今，滑入债务危机的房企名单不断拉长，这期间违约、资产出售、展期等成为行业高频词，在开发商自救、政策纾困、相关机构的帮扶下，部分房企正在向阴霾外走去。
寻求整体化债方式
为寻求整体债务管理，龙光于7日晚间官宣了违约。根据公告，公司计划暂停支付五只境外优先票据到期的利息，这之中息票率最低的为4.25%，最高6.5%，其中两只于2025年到期，剩余三只将分别在2023年、2026年、2028年到期，金额合计16亿美元。
上述优先票据利息的暂停支付可能导致债权人要求加快还款，龙光称公司将继续与已联络的境外债权人密切协商，同时鼓励其他境外债权人积极与公司财务顾问接洽。
市场对龙光的违约并不感到意外，这场危机弥漫已久。
今年年初，业内便有消息称龙光共有约20亿-30亿美元的私募债未对外披露，彼时公司迅速回应“没有任何私募美元债”。不过没多久，其又在投资者电话会议中承认存在担保的不超10亿美元私募债。
局面的进一步恶化是在3月。当月初，瑞银在一则报告中指出龙光的表外债务可能达580亿-790亿元，并将其评级降至“沽售”，目标价由5.8港元下调至1.8港元。随后该公司多笔境内债及境外债发生异常波动，同时惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构亦相继下调其评级。
其中惠誉在3月7日的报告中直言，大量资本市场债务将在未来九个月内到期或可回售是导致龙光评级被下调的驱动因素，“公司在2022年有130亿元的资本市场债务到期（包括可回售债券），但截至2022年2月底其控股公司层面的现金仅为50亿元”。
为向市场传递信心，龙光方面表态称将通过开源节流、积极与监管机构和金融机构沟通，盘活预售监管户资金、加快开发贷和按揭贷款的审批和放款、加快销售回款等方式筹措资金。
喊出绝不“躺平”口号的龙光随即向中海宏洋出售了一宗位于汕头的项目，并将广西龙光贵梧高速公路40%股权转让给了发展。
下行行情中，出险房企的资产出售之路并不好走，加之近几个月不景气的销售数据，龙光选择按下“暂停键”，寻求整体的化债方式，“公司正在加快推进相关事项，会尽快提交一套境外债务管理方案”。
有数据显示，龙光目前共有10只存续境外优先票据，总规模为32.8亿美元。若寻求整体债务管理，则意味着这些境外债或将进行“打包式”展期。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄在采访中告诉记者，龙光当下面临着实质性违约的风险，此次寻求债务展期无外乎是为了以时间换空间，后续通过出售资产、促进销售等方式增加现金流，但公司当下面临着多重冲击。
奔走在化债之路上
不过这一操作并非没有先例。日前，富力将旗下境外优先票据整体“打包”进行展期，以所涉债券存续规模来看，该次交易是中资房企最大的、具有债务重组性质的同意征求项目，亦是亚洲最大的同意征求交易之一。
今年6月，富力公告称计划对旗下10只境外优先票据发起同意征求，其中包括延长票据到期日、修改利率条款、取消维持并为利息储备账户补充资金的要求等；7月中旬，上述票据同意条件得到满足，并在票据持有人会议上获得必要同意，特别决议议案将实施提议修订和提议豁免。
这意味着富力总额约50亿美元的10只境外债得到3-4年不等的展期。同意征求通过后，上述境外债将合并置换为三笔票利均为6.5%（或首18个月7.5%PIK票息率）的票据，到期日分别为2025年、2027年、2028年。
该公司成功将债务“打包”展期为开发商提供了新的化债路径，亦在一定程度上为行业注入了信心。尽管仍有8只境内债待还，但于富力而言，最黑暗的日子已经告一段落。
同样“打包”展期的还有华南城。
华南城于7月21日公告称就存续的5只美元票据寻求展期，相关方案最终平均获得96.39%的通过征求同意。至此，其成功将未来9个月内集中到期、规模达106亿元的美元票据成功展期至2024年。
有开发商通过展期化解危机，亦有开发商选择努力四处筹集资金还债。8月8日晚间，建业地产宣布今年到期的5亿美元6.875%优先票据已全数偿还，年内已无到期美元债。
该公司的危机爆发于2021年。受水灾、疫情等因素冲击，去年下半年以来，建业的资金开始告急。进入2022年，该公司致力于通过盘活不动产为公司补充流动性及偿债资金，其将商业项目整体出租给万达商管、转让“只有河南”和“电影小镇”项目股权、引入河南铁建投集团为二股东……
在化债路上“攻”下一城的还有当代置业。此前，该公司提出拟以“现金赎回+发行新票据”的方式进行债务重组。今年6月末，其召开境外债权人大会，债务重组计划获得法定所需的大多数计划债权人批准。
7月5日，开曼法庭正式裁定当代置业债务重组计划生效，公司的债务重组签约工作持续有序推进。债务重组计划后，其财务状况将得到有效改善，债务压力亦将得到减轻，企业债务风险化解。
AMC的加速纾困也释放出积极信号。日前，中国华融已官宣与母公司阳光龙净集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议，前者将充分发挥自身在问题企业纾困和不良资产盘活业务领域的丰富经验，助力阳光龙净集团纾困化险。
在此之前，长城资产亦与佳兆业达成战略合作，拟在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，盘活资产，这场合作中还增添了的身影。驰援佳兆业的还有中国信达，日前，华南区域公司已进场交接，以代建模式盘活佳兆业广州南沙地王项目——广州悦伴湾。
据悉，这场“救援行动”由中国信达深圳分公司、深圳华建及平安信托合作开展，其中信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，负责该项目开发、建设、销售等业务，收取操盘代建费。
分析师夏亦丰在一则报告中指出，目前房地产最大的预期在于纾困政策的落地执行，为稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度与购房需求放松都有望进一步加强，“郑州市已下发地产纾困基金设立运作方案，规模暂定100亿元”。
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