两次转让股权，京东实现首只民企仓储物流REIT上市

2月8日，两次嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在上海证券交易所上市，转让此次发行募集资金17.57亿元人民币，股权网下投资者询价获得超126.04倍认购。京东

第一财经了解到，实现首只上市嘉实京东仓储基础设施REIT募集项目均由京东（京东世纪贸易）100%持有，民企嘉实基金为公募基金管理人，仓储委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构。物流此次京东入池的两次资产包括位于廊坊、武汉和重庆的转让三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米，股权总估值15.65亿元。京东京东披露的实现首只上市资料显示，上述三个项目运营高效稳定，民企出租率均达到100%即满租状态，仓储租约期限均在5-6年，高于行业平均水平的3年。

京东产发是京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。京东产发发行基金早有端倪。根据天眼查，近期重庆新东迈物流有限公司发生工商变更，原股东北京京东世纪贸易有限公司退出，新增重庆东裕达物流有限公司为股东并全资持股，后者系嘉实资本管理有限公司全资子公司。此外，京东已转让廊坊骏迪物流有限公司100%股权，由嘉实资本全资子公司廊坊东先达物流有限公司接盘。根据天眼查，嘉实资本为成立于2012年，中国人民保险集团成员，注册资本为5.4亿元。第一财经了解到，上述转让都是为发行京东仓储REIT做准备。

截至目前，京东产发旗下现代仓储网络已布局全国29个省级行政区，管理园区总面积超2000万平方米，并在东南亚等海外地区拥有24个基础设施项目。在京东财报中，京东产发与京喜、海外业务、技术创新等被归类为新业务，京东产发位列第一。京东2022年三季度财报显示，新业务三季度收入为50亿元，同比下滑12.8%。随着京喜拼拼业务的收缩，京东产发屡次在财报中被提及。京东2022年上半年财报显示，京东产发于2022年7月签订协定准备成立第三支物流地产核心基金，核心投资者为一家全球领先的机构投资者。此前，京东产发已成功完成两支物流地产核心基金、一支物流地产开发基金和一支物流并购基金的募集。完成交割后，核心基金、开发基金及并购基金的资产管理规模合计将会超过273亿元。

京东集团首席财务官许冉在致辞中表示：“嘉实京东仓储基础设施REIT作为首只民企仓储物流REIT成功发行上市，将极大地激发和增强民间投资参与供应链基础设施的活力和信心，也有助于推进仓储物流业数字化、网络化和智能化发展。”

有关公募 REITs四季报的研报显示，仓储物流类、保租房类资产 2022年四季度营收表现稳健。由于物流、电商等仓储需求支撑租赁需求，仓储物流类 REITs 受疫情影响最小，出租率较好，季度表现稳健。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林对第一财经记者表示，京东产发在京东集团中的主要业务是仓储物流基础设施，当前京东产发融资的主要目的是为了扩大仓储物流基础设施的投入，以提升京东自身的物流配送能力，同时加大前置仓投入。

从风险看，博通咨询首席分析师王蓬博对第一财经记者表示，仓储类REITs是实体经济和金融结合的一个投资案例，通过融资持续带动仓储物流的发展，而标的较好的仓储物流有投资价值。同时京东的仓储物流也能通过募资解决短期内的资金需求，而且资金回报率比较高，是几全齐美的投资。从标的看，京东产发本次发行的仓储REITs标的确定性较高，风险较小。

从未来发展看，盘和林表示，无论是京东产发还是仓储REIT，都是面向京东的线下物流设施。这些物流设施的问题在于成本较高高，重资产往往会成为企业快速扩张的绊脚石。京东产发是重资产运行，如何提高资产复用率，让资产值回买价，是京东产发需要关注的问题。王蓬博认为，京东产发未来面临的最大问题是扩展京东系以外的业务，外部合作需要成熟模式的积累，也需要京东产发逐步开拓。

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